Índice urbanístico não diz se o negócio paga. A margem diz.
O lote pode ter CA 4,00 e gabarito de 150 m e ainda assim destruir valor. O Viabiliza cruza o enquadramento da zona, o custo real de obra e o preço que o mercado paga naquele bairro — e devolve a margem, a TIR e o preço a partir do qual o projeto passa a fazer sentido.
1 estudo preliminar de cortesia na criação da conta · sem cartão
Calculadora aberta
exemplo · sem login1 · Identifique o terreno por DIC, por endereço ou pela viabilidade
2 · Parâmetros do negócio — valores de exemplo, edite à vontade
3 · Enquadramento — os dois lados, no mesmo terreno
O enquadramento não é uma escolha de projeto: é consequência do zoneamento do endereço. Um lote isolado cai na ZAC IV-A, que constrói até CA 1,80. Lotes contíguos que somem 1.500 m² ou mais e tenham frente para o corredor caem no CD III, onde o CA chega a 4,00. O mesmo terreno, dois negócios diferentes — por isso mostramos os dois.
O estudo preliminar completo acrescenta TIR, VPL, fluxo mensal, quatro grades de sensibilidade e a fonte de cada número.
O mesmo lote, dois enquadramentos, dois negócios diferentes.
Um lote de 345 m² na ZAC IV-A constrói 621 m². Quatro lotes contíguos somando 1.678 m² cruzam o piso de 1.500 m² do CD III e passam a construir 6.713 m² no mesmo endereço. A diferença não é de projeto — é de enquadramento. E é ela que decide se a incorporação fecha.
O que a maioria faz
- Lê a tabela da zona e conclui que o projeto é viável porque o CA é alto.
- Monta a planilha uma vez e nunca testa o preço de venda contra o de equilíbrio.
- Trata outorga, terreno e custo de obra como se fossem certezas.
- Descobre no meio da obra que a margem era de 1,5%.
O que o estudo preliminar entrega
- Os dois enquadramentos calculados no mesmo lote, com o Δ em reais.
- O preço de equilíbrio: abaixo dele o projeto destrói valor, e isso não se negocia.
- Quatro grades de sensibilidade que mostram qual variável realmente mata o negócio.
- Cada número carimbado como OFICIAL, MERCADO, PREMISSA ou A CONFIRMAR.
Quatro etapas, na ordem em que o dinheiro é decidido.
Enquadramento
A zona, o corredor, o CA básico e o adicional sujeito a outorga — a partir dos parâmetros vigentes da LC 132/2026, com as alterações das Leis Complementares 134/2026 e 135/2026.
Potencial construtivo
Área computável, área não computável, área privativa vendável e número de unidades sob o fator K.
Resultado
VGV, custo total, margem, custo por m² vendável, preço de equilíbrio, TIR e VPL sobre fluxo mensal.
Carimbo
Verde a partir de 20% de margem. Frágil entre 0% e 20%. Não fecha abaixo de zero.
Cada número com a fonte ao lado.
Nenhuma premissa escondida. O que é lei aparece como OFICIAL, o que veio de anúncio aparece como MERCADO, o que foi assumido aparece como PREMISSA — e o que não conseguimos confirmar aparece como A CONFIRMAR, sem número inventado.
| DIC | Endereço | Área (m²) | Construída (m²) | Pauta (R$/m²) | Zonas |
|---|---|---|---|---|---|
| 16447 | R. Dom Abelardo, 89 Vila Real |
360,00 | 144 | 2.125,71 | ZAC IV-A · CD III |
| 16448 | R. Dom Abelardo, 75 Vila Real |
345,00 | 694 | 2.125,71 | ZAC IV-A · CD III |
| 163650 | R. Dom Miguel, s/n Vila Real |
345,00 | 15 | 2.125,71 | ZAC IV-A · CD III |
| 165495 | R. Dom Miguel, s/n Vila Real |
345,00 | 166 | 2.125,71 | ZAC IV-A · CD III |
| 71008 | Av. Quinta Avenida, 470 Vila Real |
628,22 | 1.334 | 2.261,22 | ZAC IV-A · CD III |
Base cadastral de referência — Consulta Prévia de Viabilidade (Geomais), emitida em 14/10/2026. Atualize pelo DIC no formulário.
Você paga por estudo preliminar, não por assinatura de software.
Cada estudo preliminar emitido consome um crédito. O saldo não expira.
Um estudo preliminar, sem assinatura. Para quem tem um terreno na mira.
- Enquadramento ZAC IV-A × CD III lado a lado
- Margem, TIR, VPL e preço de equilíbrio
- Quatro grades de sensibilidade
- Fontes e status de cada número
Dez estudos preliminares. Para o corretor ou arquiteto que analisa vários lotes por mês.
- Enquadramento ZAC IV-A × CD III lado a lado
- Margem, TIR, VPL e preço de equilíbrio
- Quatro grades de sensibilidade
- Fontes e status de cada número
Trinta estudos preliminares com acesso de equipe. Para a incorporadora que compara carteiras.
- Enquadramento ZAC IV-A × CD III lado a lado
- Margem, TIR, VPL e preço de equilíbrio
- Quatro grades de sensibilidade
- Fontes e status de cada número
O que este produto não faz.
Isto substitui a Consulta Prévia de Viabilidade da prefeitura?
Não. A consulta oficial é o documento que vincula o município. O Viabiliza é um estudo paramétrico: serve para você decidir se vale a pena comprar o terreno e pagar o projeto — antes de gastar com o processo oficial.
De onde vêm os parâmetros urbanísticos?
Os da ZAC IV-A vêm do Anexo IX da LC 132/2026 (LPUOS), alterado pela LC 135/2026. Os do CD III vêm da Tabela dos Corredores de Desenvolvimento da mesma lei, consolidada pela LC 134/2026. Cada instrumento de outorga tem lei própria: Solo Criado é a Lei Municipal 2.794/2008 (art. 103-A, na redação da LC 131/2026); ICON e ICAD são a LC 38/2019; o TPC é a LC 3/2010. As áreas dos lotes vêm da Consulta Prévia de Viabilidade emitida pelo Geomais.
O valor da outorga onerosa está confirmado?
Não. A LC 132/2026 define apenas o coeficiente de outorga de cada zona e remete o preço e a forma de pagamento a uma lei complementar específica (art. 227), que ainda não localizamos publicada. Por isso o campo é editável e o estudo preliminar marca o número como A CONFIRMAR. O mesmo vale para a contrapartida de OUC/TDC, que é negociada caso a caso e não tem tabela pública. A grade de sensibilidade mostra o resultado de R$ 0 a R$ 3.000 por m² de área adicional.
Quem responde tecnicamente pelo estudo preliminar?
O estudo preliminar é um estudo de viabilidade econômica e paramétrica, sem assinatura de responsabilidade técnica. O projeto legal e a ART continuam sendo de profissional habilitado, contratado por você.
Como funcionam os créditos?
Você compra créditos e cada estudo preliminar emitido consome um. O estudo preliminar fica salvo na sua conta e pode ser reaberto quantas vezes quiser. Reemitir com novos números consome um novo crédito.
Antes de comprar o terreno, carimbe o negócio.
Crie a conta e emita um estudo preliminar de cortesia.